企业以竞拍方式取得不动产，通常要承担整个交易过程中发生的税费。同时，政府为了鼓励企业投资，对这种情况有时也会给予奖励或补助。上述两类事项如何财税处理，将影响资产入账价值，从而对可税前扣除折旧、应税所得和申报房产税产生影响。本文对此作一探讨，供纳税人实务操作参考。
案例
甲公司成立于2020年6月，为设备制造企业，企业所得税实行查账征收，属于增值税一般纳税人。该公司2020年利润表列报亏损300万元。
审计人员对甲公司2020年企业所得税汇算清缴申报审核时，关注到下列事项：
1.其他收益科目记载收到财政部门汇入奖励资金160万元。
2.营业外支出中反映通过竞拍方式购买房屋、土地缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、契税和印花税等260万元。
据财务经理介绍，甲公司与区人民政府签订的招商引资协议，在a工业园区内投资固定资产达1500万元以上，可获得奖励资金160万元。
2020年7月，甲公司在当地人民法院发布的网上公告得知：位于a工业园区乙公司因拖欠商业银行借款，经债权人起诉，人民法院立案审理后，对乙公司所拥有厂房13000平方米、土地使用面积32000平方米(2014年自建并投入使用)，通过拍卖程序予以处置。公告显示，拍卖底价1470万元，降价幅度10%。同时明确，上述不动产过户发生的相关税费，均由买受方承担。
当月，甲公司以含税价1323万元竞拍成交，向主管税务机关申报纳税，取得各类完税凭证税费总额260万元，并办理不动产产权登记手续。依据相关文件和资料，确定厂房入账价值1323万元。甲公司据此计算可扣除折旧和申报房产税。
审计人员认为，甲公司2020年度财税处理存在下列税务风险，应予以重视。
一、税收风险表现形式
1.受让时未向转让方索取增值税专用发票
甲公司未取得乙公司开具增值税专用发票，少抵扣进项税额63万元(1323÷1.05×5%)。
审计人员通过上网搜索并向主管税务机关了解到，乙公司未注销工商登记和税务登记，只注销防伪税控开票系统，属于非正常户。按目前操作规程，如乙公司提出申请，主管税务机关按照非正常户处理规定进行处罚，将其恢复为正常户后，即可恢复防伪税控开票系统开具增值税专用发票。因甲公司在办理房地产过户时已缴纳增值税，乙公司开票不涉及税款申报问题。
2.资产计税基础错误
甲公司办理房地产过户缴纳相关税费不能计入当期损益，应资本化。《企业所得税实施条例》第五十八条规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
甲公司为取得不动产，按人民法院规定承担了整个交易所有税费260万元，是必要支出，其中增值税63万元属于价外税，能取得增值税专用发票，则按其差额197万元(260-63)计入资产价值。
3.取得政府补助财税处理不恰当
取得政府补助160万元一次性计入当期收益错误。《企业会计准则政府补助准则》规定，对取得与资产相关的政府补助可选择总价法或净额法核算。
甲公司购入不动产收到政府补助按总额法核算更恰当，能真实反映固定资产历史成本，且计算从价计征房产税基数时无须调整。其会计处理，应先通过递延收益科目核算，然后在资产使用寿命内按合理、系统的方法分期计入损益。
税务处理方面。甲公司取得政府补助，不属于《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业处理问题的通知》(财税〔2011〕70号)规定的不征税收入范围，应按应税收入一次性计入当期所得。由于财税处理方法不同，发生可抵扣暂时性差异，应通过纳税申报调整。
4.房产税申报不正确
由于固定资产入账金额不正确，申报房产税计税余值发生错误。《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
甲公司对其取得的政府补助，不论是采用总额法还是净额法会计处理，都不影响以房屋原值计算申报房产税。
二、化解风险对策
1.主动与税务机关沟通，取得乙公司开具增值税专用发票，增加可抵扣进项税额63万元。
审计人员了解到，至2021年3月末，甲公司尚未投产，仍处于建设期，增值税留抵税额137万元。按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第七条的相关规定，甲公司属于2019年4月1日后新设企业，2020年信用等级评定为b级，如果能在4月取得乙方开具专用发票，期末留抵税额200万元，与2019年3月末增值税留抵税额0元比较，增量留抵税额200万元，且2020年11月、12月和2021年的1月~4月，连续6个月增量留抵税额大于零，可适用增量留抵退税额政策，退税120万元(200×60%)。
2.更正资产入账价值和政府补助会计差错。
甲公司取得不动产缴纳税费260万元已计入当期损益应冲回并计入资产成本，入账价值1520万元(1323-63+260)，冲回当期已确认的160万元政府补助，重新确认政府补助收益3.33万元〔160÷(20×12)×5〕。
3.纳税调整固定资产折旧和摊销政府补助。
按照甲公司确定该项资产的预计净残值0、使用寿命20年，计算调整可税前扣除固定资产折旧=(1520-1323)÷(20×12)×5=4.10(万元)。
调增政府补助应税收入=160-3.33=156.67(万元)。
但应注意的是，甲公司以后每年摊销递延收益8万元(160÷20)，在汇算清缴中应纳税调减8万元。
4.正确申报房产税。
2020年应申报房产税=1520×70%×1.2%÷12×5=5.32(万元);
实际申报房产税=1323×70%×1.2%÷12×5=4.63(万元);
应补缴房产税=5.32-4.63=0.69(万元)。
5.重新确认亏损额。
经调整资产入账价值、政府补助、折旧和补缴房产税，2020年利润总额=(-300+260-160)-0.69-4.10+3.33=-201.46(万元);
当年应纳税所得额=-201.46+156.67=-44.79(万元)，为税法认定亏损额。
提示
通过对甲公司以竞拍方式取得不动产案例的剖析，得到以下启示：一是企业承担产权过户手续中发生的各项税费，除增值税视具体情况确定外，其他税费应资本化;二是对取得政府补助，按应税收入处理;三是对于从价计征房产税，应以不动产入账原价确定计税余值。
