房地产行业作为涉及税费最多的一个行业，在税收政策上有诸多的特殊规定。今天我们一起来看看有关房地产企业预收款的增值税如何处理。
一、预缴义务的规定
根据2016年18号公告和财税[2016]36号文附件2的规定，房地产开发企业不论是一般纳税人还是小规模纳税人，只要采取预收款方式销售自行开发房地产项目，均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税，且在收到预收款的次月申报缴纳。
二、预收款的判断
总体来说，房地产开发公司实际交楼前，且未开具发票的收取款项，属于预收款，应按规定预缴税款。
但在具体实务实中，对预收款的确认，是存在一些争议的。集中表现在：诚意金、认筹金是否属于预收款?总局未对此问题做出明确的规定，我们来看几个营改增之后的地方性政策规定和口径。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)：预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款;诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);
(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
山东国税全面推开营改增试点政策指引(六)：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
福建国家税务局12366营改增热点问答(7.4)：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税;如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
三、预缴增值税的计算
房地产企业预缴增值税的计算方法及公式如下：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。
上述公式中，应关注的要点有：
1、在换算预缴增值税的计税依据时，一般计税方法，按照适用税率倒算;2019年4月1日起为9%。简易计税方法，按照征收率倒算。
2、预缴税款时不得抵减支付的土地价款。
3、多项目且设立时间较长的房地产企业应关注预收款项目的属性，即该项目系归属新项目还是已经按老项目完成了简易计税备案。
四、预收款的开票
营改增后，房地产开发企业收到预收款时可以开具不征税发票，在开票系统选择编码为602销售自行开发的房地产项目预收款，发票税率栏应填写不征税，不得开具增值税专用发票。该不征税发票仅作为房地产企业的预收款凭证，不用于购房着办理契税申报和产权登记手续。
五、预缴增值税的纳税地点
企业正常的增值税纳税申报地点是机构所在地主管税务机关。如果项目所在地与机构所在地不一致，预缴税款向项目所在地主管税务机关预缴。
六、预缴增值税的申报
房地产行业预缴增值税部分，应准确及时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情况表)》。
该部分预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中计算的当期应纳税额，同时，当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,可结转下期继续抵减。另外，从报表设计的逻辑看，房地产企业增值税申报抵减预缴税款时，不需要区分项目计算，也就是说a项目应交的增值税可以抵减b项目预缴税款。
七、预收款能否提前确认纳税义务
有的房地产项目，经过测算，发现其整个项目最终应缴纳的增值税会低于其预缴的增值税。由于增值税纳税义务发生时间中明确规定，提前开具增值税发票的，纳税义务发生时间为开具增值税发票当天。
于是有的房地产公司会选择提前开具增值税发票，从而将预收款的预缴增值税业务转化为增值税的纳税义务。
这样操作也可以。只不过会比较麻烦，后续有可能面临退房、房屋面积补差等问题，或者无法交房等不确定性因素，还要对其进行调整，开具红字发票，可能会人为增加很多工作量。
来源：晶晶亮的税月 2020.11
2017年11月的解读
房地产开发企业预售收入的增值税税务处理
编者按：一般地，纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。在房地产开发企业的实务中，常常发生房产的预售收入，也应按规定预缴增值税，预缴增值税能否抵扣其进项税留抵额，现与大家试探讨如下。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
我们知道：纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地开发企业以预收款方式销售开发的房地产时，预缴的增值税能否抵扣其留抵额呢？
不能。预缴增值税时，其应税行为的增值税纳税义务时间并未发生，根据财税[2016]36号等文件的规定，预缴的增值税必须待实际发生纳税义务时，才能抵减留抵进项税额。
案例：北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017年10月预售2017年7月开工尚未开发完毕的房地产项目收入1110万元，销售完工房地产项目收入2220万。本月有留抵进项税额200万元。销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。
一、预售收入
会计处理：
借：银行存款 11,100,000.00
贷：预收账款 11,100,000.00
借： 应交税费预交增值税 300,000.00
税金及附加 36,000.00
贷：银行存款 336,000.00
税务处理：
预售收入应按规定预缴增值税=1110/（1+11%）*3%=30（万元）。由于预售尚未开发完毕的房地产项目未产生纳税义务，当月不能结转销项税额。只有等该房地产项目纳税义务发生，才能抵扣本月的留抵进项税额。
二、销售收入
会计处理：
借：银行存款 22,000,000.00
贷：主营业务收入 20,000,000.00
应交税费应交增值税（销项税额） 2,200,000.00
税务处理：
销售完工房地产项目应申报增值税销项税额=2220/（1+11%）*11%=220（万元）。抵扣进项税额200万元，应纳增值税额=220-200=20（万元）。
三、缴纳增值税
会计处理：
借：应交税费未交增值税 200,000.00
税金及附加 24,000.00
贷：银行存款 224,000.00
税务处理：
2017年11月申报期内缴纳增值税50万元。附加税费=50*12%=6.00（万元），其中，预售收入应缴附加税费3.60万元，完工产品销售收入应缴附加税费2.40万元。
四、预缴增值税结转
预售房开发完毕，结转为完工产品。
会计处理：
借：预收账款 11,100,000.00
贷：主营业务收入 10,000,000.00
应交税费应交增值税（销项税额） 1,100,000.00
借：应交税费未交增值税 300,000.00
贷：应交税费预交增值税 300,000.00
税务处理：
未来预售的房产项目完工、移交，产生增值税纳税义务，结转预缴增值税30万元。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）， 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。确定销项税额110（=1110/1.11*11%）万元。
纳税申报时，申报销项税额80（=110-30）万元，可抵扣当期留抵进项税额。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。
思考：房地产开发企业取得预售收入如何开具发票。请说明你的观点和理由。
来源：中国税务报 作者：李冼
